Аннотация: |
Введение
Актуальность темы исследования заключается в том, что для экономики современной России большое значение имеет ипотечное кредитование, позволяющее использовать средства банков для приобретения населениям объектов недвижимости.
Кредитование как фундаментальная составляющая деятельности банка является существенным источником инвестиций, содействует непрерывности и ускорению воспроизводственного процесса, укреплению экономического потенциала субъектов хозяйствования и способно занять основное место в объеме банковских операций, приносящих доход.
В последние годы в банковской кредитной практике накопилось немало проблем, связанных с нарушением срочности, обеспеченности, платности кредитования; стимулирующие качества кредита снизились.
Изучение направлений повышения эффективности ипотечного кредитования является актуальной задачей.
Оно будет содействовать преодолению противоречий между позитивными качествами кредита и недостатками его использования в современной хозяйственной практике.
Основное внимание необходимо сосредоточить на анализе кредитования как системы взаимоотношений банка с клиентами, на поиске путей совершенствования организации кредитного процесса как на его ранних, так и на последующих стадиях.
При проведении активных операций коммерческие банки руководствуются нормами Банка России и внутренними, самостоятельно разрабатываемыми инструкциями и положениями, которые не лишены недостатков.
Собственный регламент коммерческих банков по организации кредитования, расчету кредитоспособности клиентов часто носит формальный характер, находится в отрыве от теоретической базы и накопленного мирового и отечественного опыта в данной области.
Особенно важное значение имеет кредитоспособность заемщика в ипотечном кредитовании, т.к. этот вид кредитования отличают длительные сроки выплат и значительные размеры платежей, как по основному долгу, так и по погашению процентов.
Необходимость проведения оценки кредитоспособности заемщика обусловлена высокими рисками банка при выдаче ипотечных кредитов. Коммерческие банки вынуждены разрабатывать различные методики оценки кредитоспособности заемщика в целях снижения уровня риска по кредитам.
Объектом исследования является ОАО «Промсвязьбанк».
Предмет исследования экономические отношения, связанные с выдачей ипотечных кредитов.
Цель исследования – провести анализ ипотечного кредитования на примере ОАО "Промсвязьбанк» и разработать рекомендации по его совершенствованию.
Задачи исследования:
Изучить понятие и особенности процесса ипотечного кредитования;
Рассмотреть методику оценки кредитоспособности и платежеспособности при ипотечном кредитовании;
Изучить развитие рынка ипотечного кредитования;
Дать характеристику ОАО "Промсвязьбанк»;
Проанализировать результаты деятельности ОАО "Промсвязьбанк";
Провести анализ ипотечного кредитования ОАО "Промсвязьбанк";
Разработать методику оценки кредитоспособности заемщика ОАО "Промсвязьбанк";
Рассмотреть возможность страхования ипотечных кредитов в целях снижения кредитного риска.
Методы … Правообладателем данной работы является Группа Компаний Vip Образование. Копирование, тиражирование, использование текста без согласия Компании запрещено. Приобрести работу Вы можете в офисах учебного центра или дистанционно, перейдя по ссылке Купить готовую работу.
Глава 1 Основные аспекты ипотечного кредитования
1.1 Понятие и особенности процесса ипотечного кредитования
Кредит на приобретение недвижимости (ипотечный кредит) является долгосрочным кредитом, основным предназначением которого является приобретение жилой и коммерческой недвижимости. Основной особенностью ипотечного кредита является то, что заемщик может приобрести недвижимость, внеся только часть от ее стоимости (1020%) в виде первоначального взноса. Остальную сумму выдает банк, при оформлении кредитного договора, срок которого может быть от полугода до 25 лет.
Если заемщик оформляет ипотечный кредит, то он может рассчитывать на налоговые льготы, получение жилья в собственность, а также быть независимым от инфляции и ценовой политики на рынке недвижимости.
Процентные ставки по ипотечным кредитам на данный момент колеблются в районе 1316% годовых . Погашение кредита происходит ежемесячно, причем ежемесячные платежи могут быть аннуитетными (равными) и дифференцированными (убывающими).
В качестве обеспечения по ипотечному кредиту обычно выступает приобретаемая недвижимость, но в некоторых случаях необходимы еще и поручители. Обычно поручители требуются, пока ипотечная сделка не зарегистрирована в регистрационной палате и не получено свидетельство о собственности.
Помимо заемщика в ипотечной сделке могут участвовать и созаемщики. Некоторые ипотечные программы позволяют банкам учитывать не только совокупный семейный доход заемщика, но и при необходимости доход его близких родственников (созаемщиков).
Созаемщик, участвуя в ипотечной сделке, принимает на себя обязательства по погашению кредита перед банком и имеет право собственности на приобретаемую недвижимость.
Ипотечный кредит это особая форма кредита, связанная с предоставлением ссуд под залог недвижимого имущества земли, производственных и жилых зданий и т.д . Ипотечные ссуды предоставляются на долгосрочной основе. Ипотечный кредит становится возможным лишь при условии частной собственности на землю и недвижимость.
Недвижимость всегда ценилась в банковском деле как надежная гарантия возврата займа. Залог земли и недвижимого имущества для получения в банке долгосрочного кредита называется ипотекой. Ипотека это вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, зданий, других объектов, непосредственно связанных с землей) с целью получения денежной ссуды. В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается, а из вырученной суммы погашается задолженность кредитору.
На практике в процессе ипотечного кредитования часто возникают проблемы с реализацией недвижимости, поскольку она не относится к разряду высоколиквидных активов. В связи с долгосрочным характером ипотечного кредита также возникают сложные проблемы с определением стоимости недвижимого имущества. В большинстве стран действуют достаточно жесткие правила продажи недвижимости (по решению судебных органов), что важно для защиты прав собственника, на имущество которого наложен арест.
Ипотечный кредит имеет, как правило, четкое целевое назначение. Ипотечные ссуды в современных условиях чаще всего используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков. Особенностью ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на покупку которой он берется.
Юридической и экономической предпосылкой возникновения ипотечного кредита является наличие развитой системы права частной собственности на недвижимость и, прежде всего, на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее куплипродажи широкое развитие ипотечного кредита невозможен.
Субъектами ипотечного кредита являются :
1. Кредиторы по ипотеке ипотечные банки или специализированные ипотечные компании, а также универсальные коммерческие банки;
2. Заемщики юридические и физические лица, имеющие в собственности объекты ипотеки, или имеющие поручителей, которые предоставляют под залог объекты ипотеки в пользу заемщика.
Объектами ипотечного кредита являются жилые дома, квартиры, производственные здания, сооружения, магазины, земельные участки и т.п. Размер ипотечного кредита определяется в виде части стоимости объекта ипотеки. Это обстоятельство позволяет даже получать под залог одного и того же недвижимого имущества дополнительные ипотечные займы. Залоговое имущество остается у заемщика, который продолжает его эксплуатировать, т.е. сохраняет свое право собственника.
Недвижимость как объект ипотечного кредита имеет ряд существенных преимуществ. Она почти никогда не теряет полностью своей стоимости (ценности), а со временем, как показывает хозяйственная практика, цена ее даже растет.
В западных странах действуют два режима правового регламентирования ипотеки :
1) режим ипотеки романогерманского права (страны Западной Европы); в его основе значительная формализация ипотечного права: нотариальное заверение акта ипотеки, наличие кадастра или Поземельный книги, публикация ипотек и др.;
2) режим ипотеки стран англосаксонским права; в его основе гибкая и менее формализованная система ипотечного права; ипотека здесь носит общий характер, т.е. качественно не отличается от других форм залога и гарантий.
Классической страной ипотечных банков является Германия,,, где первый банк, , который осуществлял ипотечное кредитование, ,, был основан еще 1770 г. в Силезии. Широкое развитие ипотечного кредитования в Германии в XVIII XIX вв. во многом был обусловлен особенностями Прусского пути становления капитализма в сельском хозяйстве. Сейчас в Германии существует около 30 специализированных ипотечных банков. В большинстве стран Европы и в Америке, по сути отсутствуют специализированные ипотечные банки, а кредитные операции с недвижимостью осуществляют универсальные коммерческие банки.
Ипотечное кредитование требует от персонала коммерческих банков специальных знаний и высокой экономической квалификации. Особенно это важно для правильной оценки кредитоспособности заемщика, а также стоимости недвижимого имущества, без чего ипотечный кредит становится слишком рискованной банковской операцией.
Основными документами, которые, как правило, используются на практике при оформлении ипотечного кредита, являются :
1. Ипотечное обязательство, выдаваемое заемщиком кредитору на подтверждения его (кредитора) преимущественного права на удовлетворение денежных претензий из стоимости заложенного имущества в случае невыполнения заемщиком своего обязательства, обеспеченного залогом имущества;
2. Закладных письмо долгосрочный ценная бумага, выпускаемая ипотечными банками под залог земельных участков, зданий и другого недвижимого имущества; он обеспечивает доход в виде процентов.
В связи с тем, что для ипотечного кредита типичным является невысокая ликвидность его объекта, важное значение имеет страхование займов и формирование вторичного рынка ипотек. Ипотечное обязательство становится ценной бумагой, который привлекается на финансовый рынок. Ипотечные банки тем самым получают возможность проводить рефинансирование посредством механизма вторичного рынка.
Ссуды под недвижимость … Правообладателем данной работы является Группа Компаний Vip Образование. Копирование, тиражирование, использование текста без согласия Компании запрещено. Приобрести работу Вы можете в офисах учебного центра или дистанционно, перейдя по ссылке Купить готовую работу.
1. 2 Оценка кредитоспособности и платежеспособности при ипотечном кредитовании
Одним из самых важных этапов в организации процесса кредитования является оценка кредитоспособности и платежеспособности клиента. От правильной оценки часто зависит жизнеспособность банка. Неправильная оценка может привести к невозврату кредита, что в свою очередь способно нарушить ликвидность банка и в конечном счете привести к банкротству кредитной организации.
Поэтому банки придают огромное значение разработке современной методологической базы оценки кредитоспособности, тестированию квалификации кредитных работников, а также совершенствованию системы контроля и оценки кредитных рисков.
Отметим различие в понятиях «платежеспособность» и «кредитоспособность».
Платежеспособность клиента — это его возможность и способность своевременно погасить все виды обязательств и задолженности .
Кредитоспособность же характеризует лишь возможность предприятия погасить ссудную задолженность.
Среди современных экономистов до сих пор не существует единого мнения по поводу определения термина «кредитоспособность». Одни из них определяют кредитоспособность заемщика как способность полностью и в срок рассчитаться по своим долговым обязательствам. По мнению других под кредитоспособностью заемщика следует понимать не только способность (то есть наличие возможности), но и готовность (наличие желания) лица своевременно и в полном объеме погашать свои долги. Второй подход свойственен западной банковской практике, которая предполагает оценку creditworthy, то есть того, насколько клиент “достоин” кредита.
Изучение кредитоспособности осуществляется для оценки потенциального заемщика до решения вопроса о возможности и условиях кредитования. Оценка кредитоспособности является одним из способов предупреждения или сведения к минимуму кредитного риска, связанного с кредитованием клиента.
В банковской практике при рассмотрении заявки на кредит оба эти понятия существуют в тесной взаимосвязи. Ведь без анализа платежеспособности существует опасность проявления в будущем факторов, которые прямо повлияют на кредитоспособность клиента. В то же время кредитоспособность клиента может быть гораздо выше его платежеспособности, так как погашение кредита возможно из средств, полученных от реализации заложенного имущества, а также за счет средств гаранта (поручителя).
Оценка финансового положения заемщика является одним из главных факторов анализа кредитоспособности. Разные методы оценки заемщиков могут одновременно применяться к одному и тому же человеку. Их количество и тщательность зависят от желания банкакредитора и особенностей заемщика.
Есть несколько важнейших принципов, на основе которых решается вопрос о том, давать или не давать кредит конкретному заемщику :
1. Риски обмана со стороны клиента, а также существенных изменений на рынке капиталов. Они являются не менее важными факторами при принятии окончательного решения, чем оценка кредитоспособности человека, кредит берущего.
2. Во время проведения оценки обязательно учитывается разделение доходов и расходов заемщика и хозяйственной операции (то есть проекта).
3. Требуется наблюдение за тем, как клиент распоряжается денежными средствами кредитора, так называемое «сопровождение кредита».
4. Оценка рисков заемщика также обязательно требует учета со стороны кредитора. В нее входит оценка его нынешнего финансового состояния, а также перспектив. Необходимо, чтобы заемщиком была предоставлена наиболее полная и достоверная информация по данному вопросу.
Все эти моменты обязательно должны учитываться при принятии решения о кредите. Если хотя бы один из них не будет учтен или будет неверно оценен, результатом может стать неправильное решение относительно выдачиневыдачи кредита или условий по нему.
Рейтинговая оценка заемщиков также применяется для уменьшения рисков, связанных с кредитованием клиентов. Однако банку необходимо в любом случае быть готовым к их возможному возникновению. К счастью, в последнее время наблюдается все большее совершенствование оценки кредитоспособности заемщика в соответствующих учреждениях.
Традиционно процесс оценки состоит из нескольких этапов. В банк подает заявку человек, желающий получить заем. Специалистом проводится первоначальная оценка кредитоспособности заемщика и определяется его рейтинг как должника (он выражается в баллах и включает в себя множество количественных показателей). Далее банк оценивает свои кредитные возможности с учетом суммы, запрашиваемой потенциальным клиентом. После чего проводится заседание кредитного комитета банка, где и принимается решение о выдаче средств. В случае, если данное решение будет положительным, определяются все условия кредитного договора.
Российские банки применяют различные модели оценки кредитоспособности заемщика, но в последние несколько лет наиболее точной и эффективной считается система, которую разработала Ассоциация российских банков. Она главным образом относится к юридическим лицам, но с ее помощью возможна и оценка физических лиц. Данная методика включает несколько важных критериев, которым должен соответствовать потенциальный платежеспособный заемщик :
1. солидность – показатель, отражающий ответственность руководства организации, своевременность выплаты предыдущих займов;
2. способность – включает данные о производстве и реализации продукции предпринимателем, его конкурентоспособность;
3. доходность – указывает на предпочтительность вложений в определенный проект;
4. реальность – дает информацию о возможности реализации заемщиком своих планов;
5. обоснованность – клиент должен подтвердить сумму кредита, о которой он просит, фактическими данными и расчетами;
6. возвратность – способность погасить заем за счет недвижимости или других материальных ценностей, которые находятся в собственности у должника, в том случае, если проект не принесет ожидаемой прибыли;
7. обеспеченность займа юридическими правами должника.
Такая рейтинговая оценка кредитоспособности заемщика поможет банку выявить клиентов, которые действительно способны возвратить долг в установленный срок. При этом изучать последние четыре показателя следует, анализируя сгруппированные статьи баланса по таким направлениям: ликвидность, обеспеченность, прибыльность и оборачиваемость активов клиента. В каждой из сформированных групп определяется одна наиболее показательная для этой организации характеристика, а потом по ней собираются и формируются статистические данные.
Однако, любой пример оценки кредитоспособности заемщика покажет, что эта система, как и все предыдущие, имеет свои недостатки. В том числе, с ее помощью невозможно проанализировать платежеспособность клиента, с которым банк сотрудничает длительный срок, она не в состоянии учесть факторы риска, которые проявляются только спустя определенное время. Все это свидетельствует о том, что необходимо совершенствование методики оценки кредитоспособности заемщика.
Оценка кредитоспособности заемщика коммерческими банками на практике зачастую ведется за счет анализа финансовых коэффициентов, которые отражают платежеспособность потенциального заемщика. Но при этом достаточно трудно изучать полученную информацию, потому что не существует официально установленных значений, с которыми можно сравнить эти показатели, кроме того, они весьма сильно различаются в зависимости от отрасли, в которой работает клиент.
Изза отсутствия какихлибо официально утвержденных стандартов оценка кредитоспособности заемщика банка затрудняется – финансовые показатели клиента не с чем сравнить, и невозможно объективно определить, сможет ли он выплатить долг. Сотрудники частных банков создают и пользуются системами оценки, которые помогают анализировать платежеспособность с учетом интересов конкретного финансового учреждения.
В основе качественного анализа лежит информация, которую невозможно выразить количественно. Чтобы изучить платежеспособность заемщика требуются не только те сведения, которые он предоставил, но и данные службы безопасности, информация банковской базы данных. В целом, необходимо оценить все риски: производственные,
отраслевые, управленческие, акционерные и прочие.
Прежде чем выдавать заем, банку необходимо собрать и проанализировать множество данных, но это происходит не по универсальной схеме, а в зависимости от кредитной политики самого финансового учреждения, потому что универсальной и единой методики в Росси не существует.
В области кредитования существует ряд неразрешенных юридических проблем. Эти проблемы связаны с недостаточностью нормативной базы, отсутствием необходимой правоприменительной практики.
В связи с этим возникает проблема объективной оценки кредитоспособности и платежеспособности розничного заемщика с точки зрения экономических интересов банка, гарантии возврата ипотечного кредита , финансовых возможностей заемщика, его человеческих качеств и т.д. По сути все сводится к оценке возможностей данного лица своевременно погасить основной долг и проценты в соответствии с кредитным договором по ипотечному кредиту.
В качестве гарантии банки обычно требуют совместную ответственность супругов, а также уступку прав на приобретаемое имущество, на получение зарплаты и т.д.
Процедура оформления ипотечного кредита начинается с подачи заемщиком заявки. Поступление заявки является для банка основанием для :
проверки кредитоспособности и платежеспособности заемщика;
заключения кредитного договора;
заключения договора об обеспечении ипотечного кредита .
Под анализом кредитоспособности индивидуального заемщика понимается оценка его личных качеств и юридического права на получение ипотечного кредита. Банки предпочитают иметь дело с клиентами, имеющими ликвидную недвижимость, которые редко меняют место работы, семейными, имеющими детей и т.д. При первой встрече с клиентом банк исследует состояние дел потенциального заемщика, используя максимум информации о его личных качествах и материальном положении. Поэтому заемщик должен предоставить в банк документы, свидетельствующие о его личных качествах: репутации, здоровье, образовании, опыте, организаторских способностях.
При поведении анализа кредитоспособности банк может запросить необходимые данные, в том числе с места работы и проверить точность предоставленных сведений. Если банк выявил неточности в информации и пришел к выводу, что заемщик умышленно ввел банк в заблуждение, то ему автоматически отказывают в ипотечном кредите. Если заемщик – клиент банка, то оценивается история кредитных отношений банка с данным заемщиком.
Оценку кредитоспособности потенциального заемщика можно поводить несколькими методами: экспертных оценок и с помощью бальных систем.
Методика оценки кредитоспособности заемщика по такому показателю, как уровень дохода, осуществляется на основании данных не только непосредственно о доходе, но и о степени риска его потери. Определить уровень дохода возможно посредством изучения соответствующих справок о заработной плате либо налоговой декларации. При этом обязательным является внесение в результаты определенных корректив с учетом коэффициентов риска самого банка и обязательных платежей.
Термин «кредитная история» применяется для определения сведений о получении возможным кредитополучателем кредитов в прошлом, а также их погашении. Во многих странах формированием кредитных историй занимаются специально созданные для этого органы – кредитные бюро.
Скорингом именуется статистическая либо математическая модель, при помощи которой на основании кредитных историй остальных клиентов банк получает возможность рассчитать, насколько большой окажется вероятность того, что очередной потенциальный кредитополучатель вернет полученные средства в срок. Подобная методика оценки заемщика в максимально упрощенном виде является своеобразной взвешенной суммой определенных характеристик, которая необходима для формирования интегрального показателя. Он, в свою очередь, сравнивается с числовым порогом (по большому счету, являющимся так называемой линией безубыточности) и рассчитывается в зависимости от того, какое число клиентов, вносящих платежи в срок, необходимо для компенсации убытков от одного конкретного должника. Подобная оценка платежеспособности заемщика необходима для того, чтобы определить интегральный показатель каждого потенциального клиента и сравнить его с вышеупомянутой линией (соответственно, кредит смогут получить лишь те заемщики, у которых данный показатель выше линии безубыточности).
Использование экспертных оценок основано на общеэкономических подходах к анализу кредитоспособности. Применение бальных оценок более объективный и обоснованный процесс принятия решений. Единственная сложность здесь возникает в том, что бальные оценки должны более тщательно выверяться статистически и они требуют постоянного обновления информации.
Кредитоспособность заемщика с использованием бальной системы с достаточной степенью достоверности можно определить при помощи модели Дюрана (США) , в соответствие с которой выделяются следующие коэффициенты при начислении баллов потенциальным заемщикам:
1. Возраст: 0, 01 балла за каждый год свыше 20 лет (максимум – 0, 3 балла).
2. Срок проживания в данной местности: 0, 042 балла за каждый год проживания (максимум – 0, 42 балла).
3. Профессия: 0, 55 балла – за профессию с низким риском, 0 баллов – с высоким, 0, 16 балла – для других профессий.
4. В какой отрасли работает: 0, 21 балла – государственные учреждения, банки, предприятия транспорта, общественного питания и некоторые другие.
5. Занятость: 0, 059 балла – за каждый год работы на данном предприятии (максимум – 0, 59 балла).
6. Финансовые показатели: 0, 45 балла – наличие банковского счета; 0, 35 балла – владение недвижимостью; 0, 19 балла – наличие полиса по страхованию жизни.
Исходя из этих коэффициентов, определяется граница выдачи ипотечного кредита заемщику – 1, 25 балла.
В таблице представлена оценка кредитоспособности, произведенная с использованием с использованием модели Дюрана, принимая во внимание данные, предоставленные потенциальным заемщиком, указанным в анкете заемщика. Таким образом, данному клиенту может быть предоставлен кредит на испрашиваемую сумму.
Таблица 1
Оценка кредитоспособности на основе балльного метода
Критерий Балл
Возраст 0, 01*20=0, 2
Срок проживания в данной местности 0, 042*5=0, 21
Профессия 0, 55
Сфера занятости 0, 21
Занятость 0, 059*5=0, 295
Банковский счет 0, 45
Недвижимость 0, 35
Страховой полис
всего 2, 265
Под анализом платежеспособности понимается оценка финансовых возможностей заемщика по погашению ипотечного кредита с учетом его повседневных расходов и долговых обязательств. Банк оценивает достаточность собственных средств потенциального заемщика для своевременного возмещения ипотечного кредита после удовлетворения других претензий и сравнивает эту сумму с размерами периодических платежей в погашение ипотечного кредита и процентов по ней.
Основным источником дохода частного лица является зарплата и банк проверяет ее средний уровень. Важный момент, который необходимо учесть, это надежность дохода.
При рассмотрении вопроса о сумме ипотечного кредита , банк особое внимание обращает на сравнение испрашиваемой суммы с той суммой, которую намерен вложить сам клиент.
Как правило… Правообладателем данной работы является Группа Компаний Vip Образование. Копирование, тиражирование, использование текста без согласия Компании запрещено. Приобрести работу Вы можете в офисах учебного центра или дистанционно, перейдя по ссылке Купить готовую работу.
1.3 Основные формы обеспечения возвратности кредита.
Из теории и практики банковского кредитования известно, что ни один кредит не будет выдан банком без наличия какихлибо гарантий возврата, дополняющих финансовую способность банка обслужить кредит.
Из практики известны следующие формы обеспечения возвратности банковского кредита: 1) залоги, 2) гарантии, 3) поручительства. Всеми этими формами активно пользуется любой отдельно взятый для анализа банк и учитывает их на внебалансовых счетах. Для учета различных форм принятого обеспечения банк использует счета 91311 Ценные бумаги, принятые в обеспечение по размещенным средствам; 91312 Имущество, принятое в обеспечение по размещенным средствам, кроме ценных бумаг и драгоценных металлов; 91313 Драгоценные металлы, принятые в обеспечение по размещенным средствам; 91314 Ценные бумаги, полученные по операциям, совершаемым на возвратной основе; 91414 Полученные гарантии и поручительства (в соответствие с Положением 385П Банка России «Правила ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях»). Остатки по данным счетам могут быть использованы для проведения оценки качества кредитного портфеля.
Так, например, используя показатели счетов, может быть рассчитан коэффициент обеспечения, который позволяет оценить величину принятого кредитного обеспечения на один рубль кредитного портфеля.
Нормальным считается показатель коэффициента превышающий 1.5 и выше. В этом случае, можно сказать, что сумма принятого в залог имущества, гарантий и поручительств превышает кредитный портфель в 1.5 раза или выше, а это значит, что реализация залогового имущества или взыскание к третьим лицам (поручителям или гарантам) позволят банкукредитору погасить убытки, связанные с невозвратом ранее размещенного кредита и возместить недополученные доходы.
Конечно, можно усомниться в правильности выбора формы обеспечения возвратности кредитов, поскольку обеспечение гарантиями и поручительствами является наименее качественным изза возможного дефолта гаранта или поручителя.
Однако, как известно, ряд банковских продуктов, особенно связанных со скорингом, не подразумевает наличия залогового обеспечения, поскольку затрудняют их реализацию изза сниженного спроса со стороны определенной категории населения.
И тем не менее, в банковской практике России именно залог как способ обеспечения кредита является одним из самых распространенных.
Укажем недостатки и преимущества залоговой формы обеспечения, что позволит выделить эту форму среди прочих.
К преимуществам отнесем:
1. Залог позволяет обеспечить наличие и сохранность имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором за полученный кредит.
2. Залог обеспечивает кредитору возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога.
3. Реальная опасность потерять имущество (предметом залога является, как правило, особо ценное, ликвидное имущество) является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом.
4. Дефолт заемщика не отразится на стоимости заложенного имущества, что позволит кредитору реализовать его и покрыть свои убытки.
5. Наличие ценного и высоколиквидного имущества позволяет заемщику в некоторых случаях получить кредит даже при негативной кредитной истории.
Вместе с тем, можно назвать и недостатки залога как формы обеспечения возвратности кредита.
1. Залог не может быть реализован сразу после дефолта заемщика, поскольку обращение взыскания на предмет залога осуществляется только по решению суда. Лишь после этого следует процедура реализации, что требует значительных средств и времени.
2. Поскольку неплательщиками кредитов обычно выступают организации, имеющие долги в бюджет и внебюджетные фонды, поэтому, как правило, первыми, кто получает возмещение от проданного, в том числе и заложенного имущества, являются именно они, а не банкикредиторы.
3. Имущество может передаваться в залог неоднократно, и каждый последующий кредиторзалогодержатель не знает о том, что его обязательство обеспечивается залогом имущества, уже ранее заложенного договором о залоге, что отрицательно сказывается на погашении долга банком (перед последующими залогодержателями).
4. Предметы залога могут терять свою ликвидность в связи с изменением конъюнктуры рынка.
5. Заложенная недвижимость может терять рыночную стоимость при наступлении некоторых событий, что вынуждает банки требовать от заемщика увеличения стоимости залога. Часто заемщики не могут этого сделать, в результате банк требует вернуть кредит, что также является невозможным для заемщика.
Объектом залога может быть любое имущество, которое в соответствии с законодательством России может быть отчуждено залогодателем, а также ценные бумаги и имущественные права.
Данная классификация объектов залога может быть еще более упрощена, если объединить их в две группы: а) залоги, находящиеся у залогодателя; б) залоги, передаваемые залогодержателю.
Наибольшее распространение получил первый вид залога. При залоге с оставлением имущества у залогодателя последний вправе владеть и пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением. В то же время залогодатель обязан застраховать за свой счет предмет залога на его полную стоимость, принять меры по его сохранности, уведомить залогодержателя о сдаче предмета залога в аренду.
Второй вид залога – залог с оставлением предмета залога у залогодержателя (заклад). При передаче имущества во владение банку, последний может осуществлять наиболее действенный контроль за состоянием данного имущества, и, кроме того, у банка больше гарантий относительно возможности погашения выданного им кредита заемщику.
Ниже представлен перечень имущества, не рассматриваемого банками в качестве залога:
Редкоземельные металлы,
Предметы искусства и антиквариата,
Драгоценные камни и ювелирные изделия,
Объекты интеллектуальной собственности,
Оборудование и автотранспорт старше десяти лет (износ более 60%).
В банковской практике осуществляется обязательная оценка качества залога, являющаяся основой для вынесения решения о выдаче запрашиваемой заемщиком суммы кредита. В российской практике качество залога определяется по двум критериям:
а) осуществление контроля за состоянием залога;
б) степени ликвидности залога.
В результате все залоговое имущество может быть классифицировано в рейтинге надежности на 5 групп.
Таблица 2.
Рейтинг надежности различных групп залогов
Рейтинг надежности Ликвидность предметов залога Возможность осуществлять контроль за предметом залога Пример
A (высокий) легко реализуется полностью под контролем банка
денежный депозит в банке
B цена может колебаться, и могут возникнуть трудности с реализацией преимущественно под контролем банка котирующиеся ценные бумаги, переданные на хранение в банк
C цена снижается, есть проблемы с реализацией есть проблемы с контролем некотирующиеся ценные бумаги;
запасы ТМЦ, находящиеся у клиента
D труднореализуемый залог контроль отсутствует запасы ценностей, находящиеся у клиента
Одной из форм снижения кредитных рисков является страхование заложенного имущества, которое позволяет банку возместить потери, связанные с утратой залога, потерей его стоимости, частичной потерей его потребительских качеств. Ряд банков вносит условия страхования залога как обязательные к выполнению заемщиками.
Страхование залогов – разновидность страхования, связанная с требованием банка по страхованию залогового имущества (обеспечения) заемщика или залогодателя (если залогодателем является лицо отличное от заемщика) по выданному заемщику Банком кредиту.
Страхованию подлежат все виды залога, в том числе:
недвижимое имущество: земельные участки, здания и сооружения, строения, квартиры в многоквартирном доме и иные имущественные объекты;
оборудование производственного и непроизводственного назначения (находящееся в эксплуатации, новое или законсервированное);
товары и сырье на складе и в обороте;
транспортные средства на хранении;
сельскохозяйственные животные;
незавершенное строительство;
иные виды имущества.
Анализ управления рисками заложенного имущества
Как указывалось выше, залоги обладают рядом недостатков, наиболее значимым из которых является залоговый риск, который включает в себя ряд рисков, требующих постоянного контроля, иначе банк не сможет использовать залоги для покрытия убытков в случае необходимости.
Коротко дадим характеристику каждому виду риска.
1. Риск обесценивания залога связан с возможным изменением рыночной стоимости предмета залога в течение срока действия договора залога. Изменение рыночной стоимости может привести к тому, что в случае необходимости после реализации предмета залога банк не сможет компенсировать свои убытки в полном объеме.
2. Риск утраты или повреждения предмета залога связан соответственно с полной потерей предмета залога либо с частичной потерей им своих свойств, что также приводит к снижению рыночной стоимости объекта залога либо к полной его утрате.
3. Правовой риск связан с возможными нарушениями законодательства недобросовестными залогодателями. Например, в банк могут быть предоставлены поддельные документы, подтверждающие право собственности на заложенное имущество, или имущество может быть заложено несколько раз.
4. Риск неликвидности обеспечения подразумевает возможную потерю предметом залога своей ликвидности в течение действия договора залога.
5. Риск неправильной оценки предмета залога может возникать в случае отсутствия достаточного количества информации о предмете залога, низкой квалификации сотрудников, производящих оценку, либо при совершении сотрудниками должностного преступления (например, подкупа).
6. Риск, связанный с низкой квалификацией сотрудников, может возникать на всех этапах банковского кредитования под залог имущества. Результатом может стать как уже упомянутая завышенная оценка предмета залога, так и недействительность сделки (при неправильном оформлении договора залога) или получение недостоверной информации (в случае некачественной проверки предоставляемых залогодателем документов) и т.д.
7. Риск, связанный с недостаточным опытом работы с банковскими залогами, обобщает в себе все предыдущие виды рисков, так как они могут являться следствием недостаточного опыта. Данный риск обусловлен относительно недавним вхождением в практику банковской деятельности операций залога (особенно залога недвижимости), а также связан с появлением новых банков, не имеющих практики в данной области, и новых банковских услуг.
Для получения представления об уровне и качестве ведения работы по управлению залоговыми рисками в банке, нужно иметь в виду, что процесс управления залоговыми рисками должен включать в себя следующие методы:
1) мониторинг заложенного имущества с определенной периодичностью для каждого конкретного вида имущества;
2) постоянная переоценка заложенного имущества;
3) диверсификация предмета залога;
4) грамотное юридическое сопровождение, а также экспертиза имущества;
5) проверка со стороны службы безопасности на предмет неблагоприятной кредитной истории, текущей задолженности и повторного залога имущества;
6) страхование, причем желательно в страховой компании банка;
7) повышение квалификации сотрудников залогового подразделения.
Из всех методов управления лишь мониторинг следует рассмотреть отдельно, поскольку данный подход ни разу нами нигде не исследовался. Мониторинг залога – это комплекс мероприятий, направленных на обеспечение контроля за количественными, качественными и стоимостными параметрами предмета залога, его правовой принадлежностью, условиями хранения и содержания. Основной целью и задачей мониторинга залога является своевременное выявление фактов либо предпосылок снижения количественных и качественных параметров залогового имущества, либо иных нарушений условий договора о залоге. Необходимость мониторинга заключается в том, что специалисты банка должны заранее сформировать ряд мер по защите своих интересов. В зависимости от результатов мониторинга возможно несколько вариантов управления залогами:
пополнение предметов залога до требуемого уровня обеспеченности кредита при уменьшении стоимости заложенного имущества;
высвобождение части заложенного имущества изпод залога пропорционально погашению заемщиком обязательств;
коррекция залоговой стоимости.
Для оценки уровня и качества работы по управлению залогами в банке необходимо составить таблицу, где каждому из видов риска проставляется используемый в банке метод управления.
Таблица 3.
Соответствие методов управления рисками обеспечения кредита и различных видов риска, связанных с залогом
Виды рисков, связанных с залогом Методы управления рисками обеспечения кредита
Мониторинг Переоценка имущества Диверсификация предмета залога Юридическое сопровождение Проверка службой безопасности Страхование Повышение квалификации сотрудников
Риск обесценивания предмета залога + + +
Риск утраты или повреждения предмета залога + + + +
Правовой риск + + + + +
Риск неликвидности обеспечения + + + +
Риск неправильной оценки предмета залога + + + +
Низкая квалификация сотрудников +
Недостаточный опыт работы с банковскими залогами + + +
(Плюсами в таблице отмечены методы управления, присущие каждому виду риска)
Еще одно немаловажное направление анализа залогов заключается в исследовании оценочной деятельности банка. Банки при необходимости оценки залога могут использовать услуги сторонних компаний (независимая оценка), а могут иметь собственных оценщиков. Следует отметить, что АРБ были рекомендованы подходы к оценке имущества, принимаемого в залог, где представлены основные этапы оценки; допущения и ограничения; описаны разделы Отчета об оценке. Иных документов, регламентирующих процедуру оценки залогов, в банковской деятельности не существует.
Следует отметить, что на практике подход к определению залоговой стоимости у российских банков сводится к умножению рыночной стоимости имущества на понижающие … Правообладателем данной работы является Группа Компаний Vip Образование. Копирование, тиражирование, использование текста без согласия Компании запрещено. Приобрести работу Вы можете в офисах учебного центра или дистанционно, перейдя по ссылке Купить готовую работу.
Глава 2 Анализ ипотечного кредитования в ОАО "Промсвязьбанк"
2.1 Организационноэкономическая характеристика ОАО "Промсвязьбанк»
Основной целью деятельности ОАО "ПРОМСВЯЗЬБАНК" является привлечение денежных средств от физических и юридических лиц, осуществление кредитнорасчетных и иных банковских операций и сделок с физическими и юридическими лицами для получения прибыли.
Миссия Банка обеспечивать потребность каждого клиента, в том числе, частного, корпоративного и государственного, на всей территории РФ в банковских услугах высокого качества и надежности, обеспечивая устойчивое функционирование российской банковской системы, сбережение вкладов населения и их инвестирование в реальный сектор, содействуя развитию экономики России.
Традиционно, основой ресурсной базы банка являются средства физических лиц.
Для осуществления расчетов клиентов банка и собственных операций ОАО "Промсвязьбанк» создал и поддерживает систему корреспондентских отношений со многими иностранными банками.
По состоянию на 01.01.2013 г. ОАО "Промсвязьбанк» имеет корреспондентские отношения более чем с 22 иностранными банками.
Доходы и расходы филиалов ОАО "Промсвязьбанк» передаются в центральный офис, образующиеся от проведения операций в российских рублях и иностранной валюте ежемесячно в полном объеме на баланс ОАО "Промсвязьбанк».
В соответствии … Правообладателем данной работы является Группа Компаний Vip Образование. Копирование, тиражирование, использование текста без согласия Компании запрещено. Приобрести работу Вы можете в офисах учебного центра или дистанционно, перейдя по ссылке Купить готовую работу.
|
